Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen durch den Mieter

RA Woldrich
Wer kennt das nicht? Die jährliche Nebenkostenabrechnung flattert ins Haus und weist eine satte Nachzahlung aus. Doch damit nicht genug: Der Vermieter verlangt für die Zukunft auch gleich noch höhere monatliche Vorauszahlungen.
Hin und wieder kommt es aber doch vor, daß sich aus der Betriebskostenabrechnung für den Mieter ein Guthaben ergibt. Aber setzt der Vermieter in diesem Fall die künftigen Nebenkostenvorauszahlungen herab? In aller Regel nicht. Was aber scheinbar kaum ein Mieter weiß: Auch der Mieter kann nach § 560 Abs. 4 BGB eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen vornehmen. Dabei sind die sich aus der letzten Betriebskostenabrechnung ergebenden Kosten zugrundezulegen. Sind diese geringer als in der vorherigen Abrechnungsperiode, können die Nebenkostenvorauszahlungen durch eine Erklärung gegenüber dem Vermieter, welche in Textform zu erfolgen hat, auf eine angemessene Höhe reduziert werden. Dem Vermieter wird so kein zinsloses Darlehen gewährt und für den Mieter erhöht sich die monatliche Liquidität. Er muß für eine Erstattung zuviel gezahlter Betriebskosten nicht erst die Jahresabrechnung abwarten.
Sollten Sie Fragen zu den Betriebskosten oder zu anderen Bereichen des Mietrechts haben, beraten wir Sie gern. Kontaktieren Sie uns!

Das kosten Verkehrssünden im Ausland

RA Woldrich
Die Urlaubszeit hat begonnen. Viele fahren entweder mit dem eigenen Fahrzeug ins Ausland oder mieten sich eines vor Ort. Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sollte man sich rechtzeitig mit dem Bußgeldkatalog des Reiselandes beschäftigen, denn so mancher Verstoß, der in der Heimat eher als Bagatelle behandelt und nur mit einem geringen Bußgeld geahndet wird, kann im Ausland richtig teuer werden und die Urlaubskasse erheblich belasten.
Einen guten Überblick über die aktuellen Bußgelder in 35 europäischen Ländern (inkl. Türkei) stellt der ADAC zur Verfügung.
Sollte man Ihnen einen Verkehrsverstoß im Ausland zur Last legen, stehen wir Ihnen gern mit Rat und Tat zur Seite. Kontaktieren Sie uns!

Frohe Weihnachten und ein glückliches Jahr 2010!

RA Woldrich
Das Weihnachtsfest steht kurz bevor. Wir möchten daher unseren Mandanten und Kooperationspartnern sowie den Besuchern dieser Homepage ein frohes Fest, und friedliche Feiertage im Kreise Ihrer Familien und Freunde wünschen.
Auch das 2010 ist nicht mehr fern. Wir wünschen Ihnen einen „guten Rutsch“, persönliches Wohlergehen und viel Erfolg im neuen Jahr.
Die Rechtsanwälte der Kanzlei Woldrich & Pästel und ihre Mitarbeiter sind natürlich auch im kommenden Jahr mit Rat und Tat zur Stelle, wenn Sie juristische Unterstützung benötigen.

Weihnachtsmarkt an der Frauenkirche (04)

Promillegrenzen im Ausland

RA Woldrich
Wir haben ja hier bereits über die Bußgelder für Verkehrsverstöße in einigen europäischen Ländern berichtet, u. a. auch über jene für Alkohol am Steuer.  Doch wo genau liegen denn nun die Promillegrenzen? Wie die Bußgelder, so fallen auch die Promillegrenzen teilweise recht unterschiedlich aus. Hier ein nicht abschließender Überblick:
  • Belgien: 0,5
  • Dänemark: 0,5
  • Frankreich: 0,5
  • Griechenland: 0,5
  • Großbritannien: 0,8
  • Irland: 0,8
  • Italien: 0,5
  • Kroatien: 0,0
  • Luxemburg: 0,4
  • Niederlande: 0,5
  • Österreich: 0,5
  • Polen: 0,2
  • Portugal: 0,5
  • Schweden: 0,2
  • Schweiz: 0,5
  • Slowakei: 0,0
  • Spanien: 0,5
  • Tschechien: 0,0
  • Ungarn: 0,0
  • Zypern: 0,5

Dauer des nachehelichen Betreuungsunterhalts

RA Woldrich
Der geschiedene Ehegatte, welchem die Betreuung des gemeinsamen Kindes obliegt, kann von dem anderen für mindestens drei Jahre nach der Geburt Unterhalt verlangen. Die Dauer des Anspruches auf Betreuungsunterhalt kann sich im Einzelfall verlängern. Ob eine Verlängerung in Frage kommt, soll nach dem Gesetzeswortlaut  wesentlich von den Belangen des Kindes und den bestehenden Möglichkeiten der Kinderbetreuung abhängen.
Der Bundesgerichtshof hatte nun über die umstrittenen Rechtsfragen zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen dem betreuenden Elternteil eines Kindes Betreuungsunterhalt zusteht und ob dieser Anspruch zeitlich befristet werden kann (Urteil v. 18.03.2009, Az. XII ZR 74/08, Pressemitteilung).
Während die Vorinstanzen bei der Festlegung der Dauer des Betreuungsunterhalts noch hauptsächlich auf das Alter des Kindes abstellten und die Klage des Kindesvaters auf Herabsetzung des Betreuungsunterhalts abwiesen, kommt es den Richtern des BGH vorrangig darauf an, ob und in welchem Umfang die Betreuung des Kindes auf andere Weise  als durch ein Elternteil gesichert ist.
Es sei zu berücksichtigen, daß der Gesetzgeber mit der Neugestaltung des nachehelichen Betreuungsunterhalts in § 1570 BGB für Kinder ab Vollendung des dritten Lebensjahres den Vorrang der persönlichen Betreuung durch die Eltern gegenüber einer anderen kindgerechten Betreuung aufgegeben hat. Dies sei die Konsequenz der zahlreichen sozialstaatlichen Leistungen und Regelungen, die den Eltern dabei behilflich sein sollen, Erwerbstätigkeit und Kindererziehung besser miteinander vereinbaren zu können (z.B. Anspruch des Kindes auf den Besuch einer Tagespflege). In dem Umfang, in dem das Kind nach Vollendung des dritten Lebensjahres eine solche Einrichtung besucht oder unter Berücksichtigung der individuellen Verhältnisse besuchen könnte, kann sich der betreuende Elternteil also nicht mehr auf die Notwendigkeit einer persönlichen Betreuung des Kindes berufen. Ihn trifft dann vielmehr eine Erwerbsobliegenheit.
Dieser Grundsatz gilt allerdings nicht uneingeschränkt.
Ist die Betreuung des Kindes zwar sichergestellt oder auf andere Weise kindgerecht möglich, kann einer Erwerbsobliegenheit des betreuenden Elternteils z. B. entgegenstehen, daß der ihm verbleibende Betreuungsanteil neben der Erwerbstätigkeit zu einer überobligationsmäßigen Belastung führen kann. Ferner kommt auch eine Berücksichtigung nachehelicher Solidarität in Betracht, etwa in Form eines in der Ehe gewachsenen Vertrauens in die vereinbarte und praktizierte Rollenverteilung und die gemeinsame Ausgestaltung der Kinderbetreuung.
Ob und in welcher Höhe Betreuungsunterhalt letztlich beansprucht werden kann, hängt stets von den Umständen des konkreten Einzelfalles ab. Sollten Sie Fragen zum Unterhaltsrecht haben, beraten wir Sie gern. Kontaktieren Sie uns!

Mietspiegel von Freiberg

RA Woldrich
Gestern berichteten wir über eine Entscheidung des BGH zu der Frage, wann der Vermieter verpflichtet ist, seinem Mieterhöhungsverlangen den aktuellen Mietspiegel beizufügen.
Nicht verpflichtet hierzu ist er, wenn der Mietspiegel für jedermann öffentlich zugänglich ist oder wenn er beim Vermieter eingesehen werden kann.
Wer sich – sei es aus Anlaß einer anstehenden Mieterhöhung oder zur allgemeinen Information – für den Mietspiegel von Freiberg interessiert, kann ihn im Amt für Sozial- und Wohnungswesen (Sachgebiet Wohnungswesen, Borngasse 6, 09599 Freiberg) oder in der Infothek des Rathauses am Obermarkt erhalten.
Wenn Sie Mieter oder Vermieter sind und Fragen zum Mietrecht haben, beraten wir Sie gern. Kontaktieren Sie uns!

Mietspiegel bei Mieterhöhungsverlangen

RA Woldrich
Will der Vermieter einer Wohnung die Miete erhöhen, so kann dies unter bestimmten weiteren Voraussetzungen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete geschehen. Die ortsübliche Vergleichsmiete läßt sich in der Regel dem sogenannten Mietspiegel entnehmen.
An Form und Begründung des Mieterhöhungsverlangens stellt das Gesetz einige Anforderungen. So muß zur Begründung der Mieterhöhung auf den Mietspiegel Bezug genommen werden. Ist dieser nicht allgemein zugänglich (z. B. bei der Gemeinde oder im Internet) muß der Vermieter den Mietspiegel seinem Mieterhöhungsverlangen beifügen.
Hiervon hat der Bundesgerichtshof nun eine Ausnahme gemacht (Urteil v. 11.03.2009, Az. VIII ZR 74/08, Pressemitteilung). Ist der Mietspiegel zwar nicht öffentlich, aber im Kundencenter des Vermieters einsehbar, braucht er dem Mieter nicht zusammen mit dem Mieterhöhungsverlangen übersendet werden.
Wenn Sie Mieter oder Vermieter sind und Fragen zum Mietrecht haben, beraten wir Sie gern. Kontaktieren Sie uns!

Kann Standzeit eines Gebrauchtwagens beim Händler ein Mangel sein?

RA Woldrich
Bereits in unserem letzten Blogeintrag hatten wir uns mit Mängeln an Fahrzeugen befaßt. Nun hat der BGH zu diesem Komplex ein weiteres Urteil erlassen (Urteil v. 10.03.2009, Az. VIII ZR 34/08).
Der Käufer eines Gebrauchtwagens ist vom Kaufvertrag mit der Begründung zurückgetreten, eine Standzeit beim Händler von 19 Monaten stelle als solche bereits einen Mangel des Fahrzeugs dar. Mit dieser Argumentation hatte er beim BGH allerdings keinen Erfolg.
Nicht die Standzeit an sich, sondern etwaige standzeitbedingte Schäden seien maßgeblich dafür, ob sich der Käufer auf Gewährleistungrechte berufen kann, so der BGH (Pressemitteilung, Urteilstext noch nicht veröffentlicht). Ob solche Mängel auftreten hängt von den Bedingungen, unter welchen das stillgelegte Fahrzeug abgestellt wird, und nicht von der Dauer der Stilllegung ab. So können sich auch bei nur kurzer Standzeit Mängel einstellen, wenn das Fahrzeug unsachgemäß bzw. unter ungünstigen Bedingungen abgestellt wird. Umgekehrt lassen sich bei fachmännischem Vorgehen auch bei längeren Standzeiten Schäden durchaus vermeiden.
Haben auch Sie Fragen zum Gewährleistungsrecht? Wir informieren Sie gern über Ihre Rechte als Käufer oder Verkäufer. Kontaktieren Sie uns!
Nachtrag v. 31.03.2009: Heute wurde nun auch das Urteil im Volltext veröffentlicht.

Mangel oder Stand der Technik?

RA Woldrich
Käufer mangelhafter Sachen haben verschiedene Rechte. Sie können grundsätzlich die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache verlangen. Sie können aber unter bestimmten Voraussetzungen auch den Kaufpreis mindern oder insgesamt vom Kaufvertrag zurücktreten.
Wann liegt nun aber ein Mangel vor? Nicht immer, wenn ein gekaufter Gegenstand nicht wunschgemäß funktioniert, ist er auch mangelhaft.
In einer aktuellen Entscheidung (Urteil v. 04.03.2009, Az. VIII ZR 160/08) hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) z. B. mit der Frage zu beschäftigen, ob bei einem Dieselfahrzeug mit Rußpartikelfilter wiederholt aufgetretene Verstopfungen des Filters einen zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigenden Mangel darstellen. Das Fahrzeug wurde überwiegend für Kurzstrecken genutzt.
Nach § 434 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist eine Sache frei von Mängeln, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach Art der Sache erwarten kann.
Was bei Sachen der gleichen Art üblich ist, ist durch einen Vergleich zu ermitteln. Vergleicht man das beanstandete Fahrzeug nun mit Kfz im Allgemeinen, mit der Gruppe der Dieselfahrzeuge oder nur mit der Gruppe der mit einem Rußpartikelfilter ausgestatteten Dieselfahrzeuge? Bei den ersten beiden denkbaren Vergleichsmöglichkeiten käme man wohl zu dem Ergebnis, daß Funktionsstörungen auch bei überwiegendem Kurzstreckenbetrieb keinesfalls üblich sind. Damit wäre ein Mangel zu bejahen.
Der BGH entschied sich jedoch für die dritte Vergleichsgruppe, die Dieselfahrzeuge mit Rußpartikelfilter. Bei diesen ist es derzeit Stand der Technik, daß der Filter bei überwiegendem Kurzstreckeneinsatz zum Verstopfen neigt. Ein Mangel liegt somit nicht vor.
Zitat aus der Pressemitteilung (Urteil noch nicht veröffentlicht) des BGH:
Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts, die sich auf ein von ihm eingeholtes Sachverständigengutachten stützen, sind aber nach dem derzeitigen Stand der Technik Fahrzeuge aller Hersteller, die mit einem Dieselpartikelfilter ausgestattet sind, für einen überwiegenden Kurzstreckeneinsatz nicht geeignet, weil für die Regeneration des Partikelfilters eine erhöhte Abgastemperatur erforderlich ist, die im reinen Kurzstreckenbetrieb gewöhnlich nicht erreicht wird.
Haben auch Sie Fragen zum Gewährleistungsrecht? Wir informieren Sie gern über Ihre Rechte als Käufer oder Verkäufer. Kontaktieren Sie uns!